Sentun Slim met je centen. Veilig met je data.
Hypotheek

Eigenwoningforfait: wat het is en wat je ermee betaalt

Het eigenwoningforfait uitgelegd: hoe je het berekent, wat de villataks inhoudt, hoe het samenhangt met je renteaftrek en wat de Wet Hillen betekent.

10 min lezen Sentun
Handen openen aan een eiken keukentafel een envelop met de WOZ-beschikking, met huissleutels ernaast

Het korte antwoord: het eigenwoningforfait is een bedrag dat de Belastingdienst optelt bij je belastbaar inkomen omdat je in je eigen huis woont. Het is een percentage van de WOZ-waarde van je woning, voor de meeste huizen 0,35%. Dat bedrag komt bovenop je inkomen in box 1, maar staat tegenover je hypotheekrenteaftrek: bij de meeste mensen is de aftrek groter dan het forfait, waardoor het saldo per saldo een voordeel oplevert. Dit artikel legt uit hoe de berekening werkt, wat de villataks is voor duurdere woningen, hoe het forfait samenhangt met je renteaftrek, en wat de Wet Hillen betekent als je hypotheek (bijna) is afgelost.

Wat is het eigenwoningforfait?

Het eigenwoningforfait bestaat omdat de fiscus het woongenot van je eigen huis als een vorm van inkomen ziet, vergelijkbaar met een fictieve huurwaarde. Woon je in een huurhuis, dan betaal je huur van je netto inkomen en telt die woonlast niet mee in je belastbaar inkomen. Woon je in een koophuis, dan geniet je van dat woongenot zonder huur te betalen, en daar staat het forfait tegenover.

Het forfait geldt voor je hoofdverblijf: de woning waar je je permanente woonplaats hebt. Een tweede huis of vakantiewoning valt niet onder het eigenwoningforfait, maar onder box 3. Het bedrag komt bij je inkomen in box 1, samen met je loon of andere inkomsten uit werk en woning, en wordt vervolgens verrekend met de aftrekbare kosten van je eigen woning, waarvan de hypotheekrente verreweg de grootste post is.

Hoe bereken je je eigenwoningforfait?

De berekening is in de basis simpel: je vermenigvuldigt de WOZ-waarde van je woning met een vastgesteld percentage. Voor de meeste woningen (met een WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.350.000) is dat percentage in 2026 0,35%. Voor woningen met een lagere WOZ-waarde gelden lagere percentages, aflopend tot een vrijstelling bij een zeer lage waarde.

Het percentage staat niet vast voor altijd: de overheid kan het jaarlijks aanpassen, en dat gebeurt ook regelmatig. Reken dus niet blind met een percentage uit een ouder jaar, maar check je eigen aanslag of de actuele Belastingdienst-pagina voor het percentage van het lopende belastingjaar.

De villataks: forfait boven de €1.350.000 WOZ-waarde

Voor duurdere woningen geldt een hoger tarief, in de volksmond de villataks genoemd. Heeft je woning in 2026 een WOZ-waarde boven €1.350.000, dan betaal je over het deel tot en met die grens het gewone forfait van 0,35% (dat komt neer op €4.725), en over het deel daarboven 2,35%. Dit tarief is de afgelopen jaren onderwerp van juridische discussie geweest, omdat critici het disproportioneel vinden ten opzichte van het gewone forfait, maar het staat nog altijd overeind.

De grens van €1.350.000 kan per belastingjaar worden aangepast, dus check bij een woning in deze orde van grootte altijd het bedrag dat voor het actuele belastingjaar geldt.

Een rekenvoorbeeld (indicatief)

Een vereenvoudigd voorbeeld om de berekening concreet te maken:

WOZ-waardeForfait (0,35%)Op jaarbasis
€300.0000,35% x €300.000€1.050
€500.0000,35% x €500.000€1.750
€1.350.0000,35% x €1.350.000€4.725
€1.600.000€4.725 + 2,35% x €250.000€10.600

Deze bedragen zijn indicatief en gaan uit van het 2026-tarief van 0,35% respectievelijk 2,35%. Je eigen forfait hangt af van de WOZ-waarde die de gemeente voor jouw woning heeft vastgesteld en van het percentage dat in het betreffende belastingjaar geldt.

Waar vind je de WOZ-waarde die telt?

Voor de aangifte gebruik je de WOZ-waarde met als waardepeildatum 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. Voor belastingjaar 2026 is dat dus de waarde met peildatum 1 januari 2025; die staat op de WOZ-beschikking die de gemeente begin 2026 verstuurt. Je vindt de waarde op die beschikking of via het WOZ-waardeloket. In de vooraf ingevulde aangifte staat het eigenwoningforfait meestal al goed voorgerekend, maar het is verstandig om te checken of de gemeente de juiste WOZ-waarde heeft gebruikt, zeker als je hebt verbouwd of als je het niet eens bent met de waardering. Een te hoge WOZ-waarde kun je binnen de gestelde termijn bij de gemeente betwisten.

Eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek: hoe ze samenhangen

Het eigenwoningforfait staat nooit op zichzelf. De Belastingdienst telt het bij je inkomen op, maar trekt er vervolgens de aftrekbare kosten van je eigen woning van af, met de betaalde hypotheekrente als grootste post. Het verschil heet het inkomen (of eigenlijk: het saldo) uit eigen woning, en dat saldo is bij de meeste hypotheekhouders negatief: je betaalt meer rente dan het forfait bedraagt, dus je renteaftrek levert per saldo een belastingvoordeel op. Let op als je inkomen in de hoogste schijf valt (in 2026: boven €78.426): door de tariefsaanpassing eigen woning trek je de rente dan af tegen maximaal 37,56% in plaats van het toptarief.

Hoe kleiner je hypotheekschuld (en dus je rentelast), hoe kleiner dat voordeel wordt. Heb je je hypotheek grotendeels of helemaal afgelost, dan kan het saldo omslaan: dan betaal je per saldo meer aan forfait dan je aan rente aftrekt. Voor precies die situatie bestaat de Wet Hillen, hieronder uitgelegd. Wil je weten wat er met je renteaftrek gebeurt als de aftrektermijn van 30 jaar afloopt of als je een aflossingsvrij deel hebt, lees dan aflossingsvrije hypotheek: renteaftrek, risico’s en je opties.

Wet Hillen: aftrek als je weinig of geen hypotheekschuld meer hebt

De Wet Hillen (officieel: de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld) compenseert huiseigenaren bij wie het eigenwoningforfait hoger uitvalt dan de aftrekbare rente, meestal omdat de hypotheek grotendeels is afgelost. Zonder deze regeling zou je dan per saldo belasting betalen over het woongenot van je eigen, (bijna) schuldenvrije huis.

Belangrijk om te weten: deze aftrek wordt al sinds 2019 geleidelijk afgebouwd, en dat proces is via het Belastingplan versneld. Oorspronkelijk zou de aftrek in stappen van circa 3,33 procentpunt per jaar verdwijnen, met als einddatum 2048. Vanaf 2026 gaat de afbouw sneller: met stappen van 4,8 procentpunt per jaar, waardoor de aftrek per 2041 helemaal vervalt. Voor 2026 betekent dit dat je nog 71,867% van het verschil tussen je eigenwoningforfait en je aftrekbare kosten mag aftrekken. Dat percentage daalt dus elk jaar verder, en het exacte percentage voor een later belastingjaar moet je bij de Belastingdienst checken op het moment dat het relevant wordt.

Deze aftrek raakt vooral mensen die een groot deel van hun leven hebben afgelost, vaak ouderen die hun hypotheek (bijna) hebben afbetaald. Het effect op de portemonnee is voor de meeste huishoudens beperkt, maar het is wel goed om te weten dat deze compensatie stap voor stap kleiner wordt.

Eigenwoningforfait verdelen met je fiscale partner

Heb je een fiscale partner en zijn jullie samen eigenaar van de woning, dan hoeft ieder niet automatisch zijn eigen aandeel aan te geven. Zijn jullie het hele belastingjaar fiscale partners (of kiezen jullie er in de aangifte voor om het hele jaar als fiscale partners te worden behandeld), dan mag je het saldo van de eigen woning (het eigenwoningforfait minus de aftrekbare rente) vrij verdelen tussen jou en je partner, van 0/100 tot 100/0 en alles daartussenin, zolang jullie beiden dezelfde verdeling opgeven. Welke verdeling het gunstigst uitpakt, hangt af van jullie inkomens, andere aftrekposten en heffingskortingen; het aangifteprogramma rekent verschillende verdelingen meestal automatisch voor je door. Zijn jullie geen fiscale partners maar wel samen eigenaar (bijvoorbeeld als ongehuwd samenwonenden zonder partnerschap of samenlevingscontract), dan geeft ieder het deel van het forfait aan dat overeenkomt met zijn of haar aandeel in de eigendom.

Bijzondere situaties: kopen, verkopen, verhuizen of tijdelijk verhuren

Het artikel hierboven gaat uit van een heel jaar wonen in dezelfde woning. Wijkt jouw situatie af, houd dan rekening met deze regels:

  • Gekocht of verkocht in de loop van het jaar? Je geeft het forfait naar tijdsgelang aan, voor de periode dat de woning je hoofdverblijf was.
  • Verhuizen: tijdelijk twee woningen. Staat je oude woning leeg te koop of is je nieuwe woning nog in aanbouw, dan hoef je voor die tweede woning onder voorwaarden tijdelijk geen eigenwoningforfait aan te geven, terwijl de renteaftrek nog kan doorlopen. De Belastingdienst noemt dit de verhuisregeling; check de precieze voorwaarden en termijnen voor jouw situatie.
  • Tijdelijke verhuur van je eigen woning (bijvoorbeeld tijdens een vakantie): het eigenwoningforfait loopt gewoon door en daarnaast geef je een deel van de huuropbrengst aan in box 1.

Veelgemaakte misverstanden

  • “Het forfait is pure extra belasting.” Voor de meeste mensen met een lopende hypotheek geldt het tegenovergestelde: de renteaftrek is groter dan het forfait, dus per saldo profiteer je.
  • “De WOZ-waarde in mijn aangifte is de waarde van nu.” De waardepeildatum ligt een jaar vóór het belastingjaar: voor de aangifte over 2026 telt de waarde per 1 januari 2025, zoals die op de beschikking van begin 2026 staat.
  • “Het percentage verandert nooit.” Het percentage en de villataks-grens worden regelmatig bijgesteld, dus reken altijd met het bedrag van het actuele belastingjaar.
  • “Bij een afgeloste hypotheek betaal je nog gewoon het volle forfait.” Klopt niet helemaal: de Wet Hillen compenseert een deel van dat verschil, al wordt die compensatie geleidelijk kleiner.

Zo check je je eigenwoningforfait veilig met AI

Wil je je eigenwoningforfait, je renteaftrek en (als die van toepassing is) de Wet Hillen-aftrek gestructureerd nalopen in je aangifte, dan kan AI daar goed bij helpen, zolang je de uitkomst zelf controleert. Het probleem is dat je IB-aangifte vol staat met je BSN, inkomen en WOZ-gegevens, en die wil je niet zomaar ongefilterd in een chatvenster plakken.

Daarvoor is Sentun gemaakt: niet als de AI zelf, maar als de veilige tussenstap ervoor. Je uploadt je IB-aangifte in je browser, waar de anonimisatie lokaal draait; je naam, BSN en adres worden vervangen door placeholders voordat er iets je apparaat verlaat. Je krijgt de geanonimiseerde tekst plus een expertprompt die de AI (Claude, ChatGPT of Gemini) je eigenwoningsituatie systematisch laat doorlopen, met vragen als: welk forfait hoort bij deze WOZ-waarde, hoe is de renteaftrek verwerkt, en kan de Wet Hillen-aftrek relevant zijn. De AI kan rekenen en aandachtspunten signaleren; jij controleert de uitkomst en beslist wat je ermee doet. Meer over wat AI wel en niet kan bij een hypotheekvraag lees je in hypotheekadvies met AI. Voor een bredere controle van je aangifte, inclusief andere aftrekposten, is de belastingcheck een logische vervolgstap.

Veelgestelde vragen

Wat is het eigenwoningforfait? Een bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt omdat je in je eigen woning woont, berekend als een percentage van de WOZ-waarde. Het staat tegenover je aftrekbare hypotheekrente.

Hoeveel is het eigenwoningforfait in 2026? Voor de meeste woningen (WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.350.000) is dat 0,35% van de WOZ-waarde. Boven €1.350.000 geldt de villataks: €4.725 plus 2,35% over het deel daarboven. Check bij twijfel altijd het actuele percentage bij de Belastingdienst.

Betaal ik altijd belasting door het eigenwoningforfait? Niet per se. Bij de meeste hypotheekhouders is de aftrekbare rente hoger dan het forfait, waardoor het saldo negatief is en je per saldo profiteert van de renteaftrek. Pas als je hypotheek (bijna) is afgelost, kan het saldo omslaan, en dan compenseert de Wet Hillen een deel daarvan.

Wat is de Wet Hillen? Een aftrek voor mensen met geen of een kleine eigenwoningschuld, die voorkomt dat je volledig belasting betaalt over het verschil tussen je forfait en je (lage) rente. De aftrek wordt jaarlijks kleiner en vervalt per 2041 helemaal.

Kan ik het eigenwoningforfait met mijn partner verdelen? Ja, als je fiscale partners bent mag je het saldo van de eigen woning vrij verdelen, zolang jullie beiden dezelfde verdeling opgeven. Zonder fiscaal partnerschap geeft ieder het deel aan dat overeenkomt met zijn of haar eigendomsaandeel.

Check je eigen situatie

Wil je je eigenwoningforfait en renteaftrek gestructureerd nalopen, zonder je gegevens uit handen te geven? Bekijk hoe de hypotheekanalyse werkt, met Sentun als veilige tussenstap.

Dit artikel is algemene informatie, geen fiscaal of hypotheekadvies. Percentages, grensbedragen en drempels kunnen per jaar verschillen. Raadpleeg de Belastingdienst of een erkend adviseur voor je eigen situatie.

Bronnen: